2008年4月2日下午深圳搜房网大话地产举办了“纪念改革30周年：研判深圳商地产业”话题讨论。美格行商业地产顾问机构董事长张红卫先生发言：

 
 
深圳美格行商业地产顾问有限公司董事长张红卫

晏利庭：我们今天也请到了美格行的张总。今天也请张总跟大家分享一下经验。

张红卫：简单说几句，在座基本上都是熟人，有些合作伙伴。行业做得时间挺长了，也算经历了十年前的商业地产。从我个人的看法，我觉得现在形势很好，而且趋势越来越好。

刚才几位老总都讲到大型购物中心，我讲讲我自己的理解。我觉得现在商业地产的观念已经变化很大了。以前的商业地产观念还是住宅开发短期收益。现在形势发生了几个大的变化：再过几年商业供应量逐渐减少。他希望长期收益，长期收益就像戴总所说的实际上没有几个开发商愿意长期收益。我们以前很多开发商都希望将住宅用地改成商业用地，现在都是相反，现在很多开发商希望把商业改成住宅。另外大型购物中心，一个是关内已经很多了，实际上这种趋势大家都在看，到底能不能做。先看看出头鸟做得旺不旺，做得旺我就做。即使做不起来，他会想办法去实现它的价值。所以我理解整个商业地产进程会发生很大的转折。

除了大型购物中心之外，现在还有很多区域商业，就像过去这几年房地产市场增长很大，涨了2、3倍。好像大家感觉出现了很多泡沫。但是实际上商业地产这块泡沫是不大的，或者没有什么泡沫。为什么没有什么泡沫呢？他没有办法有泡沫。买一个住宅来说，我可以凭感觉，我这边可以看海，这里物业管理好。卖多少钱大家没有一个直接标准。但是商业很清楚，就是租金为王，低了我就不买。所以这个市场泡沫实际上很少。以后这种投资市场我认为不会下降，而且现在租金是在上升的，包括今年租金也在上升，不管住房也好，商铺也好。我认为它的价格还会上升。当然这个趋势可能会平缓，因为整个投资市场不好。

现在商业地产存在两大问题，第一，零售商还是不足够。我们规划了很多地方，投资商不愿意去。一个原因是位置问题，就是这个地方不适合做大型商业。另外可能人还是不够多。你说南山竞争激烈不激烈，我觉得竞争很激烈，但是我认为不一定就是超了。因为大部分零售商还是在赚钱，这说明还是有需求。

第二，还有一个退出机制的问题，这个问题不解决会影响以后的商业地产发展，而且大家做商业地产积极性会越来越低。国外基金不能买，国内基金不能成立，这样大型购物中心就不能转让。我们看基金公司也好、信托公司也好、上市也好，这个比例很少。我们也接触了20多个基金，实际上成交的很少。如果光靠这些，我认为这远远不够。另外还有那些占了60%、70%小面积的，可能就是2、3万平米。因为现在不能分散卖，分散卖大家都知道是不行的。不能分割我就整卖，怎么把中小投资者也成一个体系也是一个问题。基本上小的都上千万，大的就过亿，找一个基金也不会买。但是找一般投资商又买不起，这就是退出机制问题。至少近几年内，我认为推出量会越来越少。