“目前珠三角的一些主要城市商业地产已经出现过剩的局面，人均商业面积偏高，竞争日益激烈，如果不进行合理的规划与控制，很多项目将面临危机。”深圳美格行商业地产公司总经理张红卫表示，根据美格行近期的调查数据显示，珠海、惠州、东莞等珠三角城市目前都存在商业地产过剩的问题，在未来两三年将有不少项目被淘汰出局。
    
　　珠海：
　　人均商业面积2平方米
　　美格行的调查显示，在市场供应方面，珠海商业地产的供应量逐年增加，今年供应量的增加尤为明显。随着拱北莲花路的改造方案出台，改造完成后将为珠海提供70万平方米面积的商业物业；与莲花路一样，老香洲的香埠路改造方案也在规划之中，它将提供大约60万平方米面积的商业物业，其一期项目将于年底完成。新的商业项目大量入市，直接导致了竞争的日渐激烈。
    “目前的实际情况是，珠海的商业网点面积规模已经达到240万平方米，人均商业网点面积达到２平方米。两年后，珠海的实际商业物业面积总量将达到300万平方米左右，人均商业网点面积大约为2.39平方米，比世界发达城市的人均商业面积1.2平方米还要多。”张红卫对这种状况表示担忧，“这将导致珠海大部分区域商业物业租金价格逐渐回落。事实上，商业物业的投资回报率也确实在逐年降低，绝大多数楼盘因裙楼商业规模太大、难以定位而长期空置。”
    根据调查，目前珠海市的商业业态已从过去单一的百货商店转入多元化的经营格局，其中，近年来零售商业尤以连锁经营发展较快。而存在的问题是，总店在珠海的连锁商业企业规模小、竞争力不强、经营实力和扩张能力弱小，与现代化的流通产业的要求还有较大差距。“随着竞争的激烈，一些素质不高的商业地产项目正在被淘汰。”张红卫表示，未来具有竞争力的将是理念先进、配套完善、特色鲜明的商业地产项目。

　　东莞：商业地产供大于求
    “前些年东莞的商业项目开发较少，无法满足市场需求，出现了一些市场空白。正是在这种背景下，近两年来，东莞商业项目供应上升非常之快，特别是大型商业项目，仅城区就有近10家之多，而镇区地产近年来也逐步放大，商业项目上得过快，规模过大，与此同时，供应明显上升的还有写字楼，结果是空置率明显上升，商业地产项目供大于求，从一个极端走向了另一个极端。”张红卫称，缺乏合理的规划导致东莞大型商业项目的发展过快，产量的过剩使市场压力加大。
    目前，东莞已经成为中国大型百货超市布点最为密集的城市之一，根据东莞零售行业协会提供的数据，东莞已拥有各种超市、便利店达2万多家，其中1万~3万平方米的大型超市20余个，2000~10000平方米的大型超市近60个。现在仅市区就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛和麦德龙5家世界级零售行业巨头及天和百货、万佳、好又多、国美、海雅、天虹、铜锣湾等多家大型商场，营业面积均在1万平方米以上。
    尽管东莞目前已经出台了商业网点规划，但业内人士认为，商业地产的竞争仍然将十分激烈。因为，商业网点规划限制的是今后批建的项目，而目前东莞的商业项目已经过剩。

    惠州：商业物业空置率上升
    在中海壳牌、南海石化等大项目的拉动作用下，不少发展商和国内外知名商业企业纷纷看好惠州市场，在短短一两年内，入市的商业地产项目达十几个，与此同时，大型超市、商场的数量也在快速增加。业内人士称，惠州的商业地产虽然起步较晚，但发展速度快，开发的势头也越来越猛。
    目前，惠城区是惠州市主要的商业中心，商业发展快速，特别是近几年来，国内外商家纷纷进驻。该区域是目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域，惠州市80%以上的大型零售商云集该区域，商圈内大型商业设施经营总面积超过11万平方米。
    根据市场调查的初步统计，未来1~2年，惠城区新增商业物业的供应量将超过25万平方米，如果加上目前的空置面积，惠城区的商业供应量将超过35万~45万平方米。业内人士分析，除去未来两年的商业需求量外，预计仍将有15万~20万平方米商业物业空置。
    张红卫表示：“现在，惠州的住宅开发正在快速启动，随着大批商住性物业的兴建，商业面积的增量将继续加大。一个成熟商圈的形成至少需要几年的时间，而紧靠着惠州的深圳龙岗区目前也存在商业项目过剩的问题，其中有不少大型商业项目也是针对惠州的消费群，这给惠州的商业地产带来更多的竞争与压力。目前惠州的常住人口仅有300多万，今后人均商业面积也会像其他城市一样快速上升，商业地产的发展态势不容乐观。”

　　　　来源:中国房地产报    2006-5    记者 朱蕾 深圳报道