| (2006-06-26) |
| 搜房网：一辈子的选择――对话深圳市美格行商业地产顾问机构总经理张红卫 |
|
人生总会面临许许多多的选择，张红卫也一样，一个拥有双硕士学历，有着中国注册房地产估价师，土地估价师，深圳零售商经纪专业委员会主任，《中国购物中心》杂志主编等等众多头衔的他也做出了自己人生中最重要的选择--选择了美格行，选择了商业地产，选择了一条布满荆棘却充满希望的创业之路。
张红卫，1990年来深，先到特发集团搞研发，然后在国际地产做了1年多的业务员，为了寻求更好的发展，93年张红卫退出了国际地产和朋友一起成功代理了东海大厦，94年开始在南山对一些物业采用包租经营的模式承接项目，但由于缺乏经验当时做得不好，只有放弃，但这已为其日后选择商业地产奠定了一定的基础。之后，大概有半年的时间，张红卫离开了房地产行业想寻求其他方面的发展，但经过这段时间的历练，张红卫更加坚定了自己走房地产服务专业化的道路，他曾在自己的记事本上写到"别的路，哪怕遍地金也不做"，于是，张红卫在房地产中介这条路上一走就是10余年，不断地摸索，不断地细分市场，最终，张红卫明确了自己的道路"做商业地产领域最优秀的专业服务商"，张红卫说"我们和别的地产中介商不同，每个项目我们都将从长期经营的角度对其进行规划和招商，单纯的销售可能不是长期的业务，但我们从长期经营的角度可以做一辈?quot;，一辈子的选择从此开始。
缔造百年持续繁荣的购物中心
美格行商业地产顾问机构是中国商业地产领域的专业服务商，是以"缔造百年持续繁荣的购物中心"为使命并致力"商业＋地产"的整合运营，目前已建立起深厚的资源网络服务平台，服务范围已覆盖深圳、新疆、北京等城市。作为美格行的创始人和总经理张红卫感受颇深。
【记 者】您是如何看待中国商业地产的发展，为什么您会选择做商业地产并坚定不移地走这条路？
【张红卫】实际上从98、99年我们就开始在做商铺的买卖，原来的想法比较简单，就是把商铺卖掉，可随着市场发展的需要，现在希望将其做得更加符合商业规律，不仅是要卖好，更重要的是要经营好。现在我们可以为顾客提供SHOPPING MALL、社区商业、商业步行街、专业市场、综合百货店等业态的项目定位、商业规划、招商策划代理、销售策划代理、商业经营管理和商业战略顾问等全方位解决方案。我们定的目标是"缔造百年持续繁荣的购物中心"，我们也一直在向这方面努力。
国内这个行业发展的时间还比较短。我们努力的方向不是如何卖商铺，而是长期经营，如何让商铺价值最大化，如何让商用物业发展得更旺。目前这方面国内才刚刚起步，虽然国外已经有很多成功的例子，但商业地产的可复制性很低，照抄国外的经验和模式很多都不适用，现在需要的?quot;国际化思维，本土化模式"，这个行业也正处在这样一个阶段。
【记 者】卖住宅和经营商铺的最大区别是什么，经营商铺的难度是否更大？
【张红卫】因为经营商铺跨越两个行业，一个是房地产业，一个是零售行业，它包括百货、超市、餐饮、品牌店、娱乐场所等多种业态，因此经营起来难度会比卖住宅更具挑战，住宅属于一次性开发，卖掉就算完成任务，但商铺的商业价值体现在经营上，经营得好才有价值。
【记 者】目前中国进入世贸组织已经有三年了，您认为这将给商业地产带来哪些机遇和挑战？
【张红卫】随着国外一些商家的进入，商业地产一定会变得越来越规范。同时连锁零售商会越来越多，这也将促使商业地产发展更加完善，但这还需要一个适应的过程，对我们来说好处很多，零售商多了，我们的选择余地也大了，但这对国内的零售商却是一个考验。
风雨历程与您分享
中国的商业地产还处在起步阶段，作为中国商业地产十大领军人物之一的张红卫虽然在这条路上已经摸索了10余年，但要走的路仍然很长。
【记 者】要做成功一个商业地产项目的关键因素是什么？
【张红卫】商业地产的个性化很强，可复制性很低，我们这类型的公司发展都不太快，也是这个原因。很多地方可能只隔50米但却有着完全不同商业性质，判断起来难度较大。另外做一个成功的项目可能有几方面体现，对发展商可能因为卖的好而成功；零售商要经营得好才算成功；投资者买了个铺要升值他才认为成功，所以成功并不容易。商业地产的业态选择较多，百货、超市、餐饮、品牌店等等，想要成功，一个看经验，另外就是要认真分析。商业地产很少能模式化，大部分都是个性很强的东西，所以对从业人员的要求也比较高。
【记 者】那这是否是你们面临的最大困难？
【张红卫】因为行业时间较短，虽然市场很大，但积累的经验还很有限。能做的人很少，人才是我们的瓶颈，也是我们的主要问题。因为现在我们招聘的人员要么是做住宅的，要么是零售业来的，而我们这个行业是个综合体，不能单独操作，因此压力主要来自这方面。
【记 者】我看你们的项目跨越的地域很广，有深圳的还有新疆的，那你们是如何操作呢？
【张红卫】当时我们是去了一组人在新疆呆了有2年，为了做好这个永久性的项目，我们还去了阿联酋，土耳其，还有新疆周边富有民族特色的几个地方。我觉得每个项目要做好都需要有一组人在当地沉一段时间，不可能一看就知道该怎样做。做什么怎么做都不太容易，要做好做出特色，能长期经营，必须符合当地情况，这不像住宅可以遍地开花。
【记 者】那您对商业地产的后来人有些什么忠告？
【张红卫】我们是做服务业的，要从事这个行业，需要有足够的耐心。每一个商业项目需要判断的方面很多，个性化都很强，要有足够的耐心才能找到这个行业的内在规律。这个行业的门槛比住宅要高，我对这个行业的理解也在一步步加深，从98年到现在已经7年了，有些东西光看书或者光听别人讲是不行的，那都是二手经验，因此，什么行业要想深入了解都只是一个字"做"，只有认认真真去做了，才能悟出其中的道理。
明确方向不断努力
张红卫为人非常平实，在谈到自己及自己所从事的事业时，总是不经意间将自己的功绩隐藏起来。所有认识张红卫的人都认同他的实在，他是个不善言谈的人，甚至连他自己都说自己是个内向的人，也许正是因为这较少的言谈使其在行动上有了更出色的表现。
【记 者】据我所知，您的学历很不简单，理科硕士学位，又是北大MBA同时还是中国注册房地产估价师、土地估价师，这在同行中算是高学历，这对您的工作有什么促进？
【张红卫】我们原来单位有人说我是考证专业户。其实我觉得学习是一个态度，我不断在学，说明我还是个学生，还有很多东西不明白，至于这些证书，属于额外收获，也算一个标准。所以不是说这些证有什么用，但却可以说明是在不断学习。
【记 者】美格行发展到今天有2年时间了，现在有多大规模呢？
【张红卫】现在美格行有70多人，在新疆、广西都有分公司。
【记 者】美格行的发展方向是什么呢？
【张红卫】我们的定位非常清楚，就是做商业地产领域的专业服务商，包括顾问、定位、招商、经营、销售。
【记 者】这两年美格行的发展达到您预期目标了吗，离您的最终目标还有多远？
【张红卫】这两年我对美格行的发展还算满意，我们希望以后能成为国内最好的专业服务公司，至于还有多远的路要走，这个标准很难定，但我们会一直努力,希望能走到行业前列，以后国外同行起来了，标准可能会提高。
【记 者】在对公司的管理上您有什么见解，会感觉身上的担子很重吗？
【张红卫】由于我们这个行业算是顾问行业，顾问行业的管理属于一个比较宽松的管理，喜欢营造一个轻松的氛围，让大家在一起比较开心。我们都是称呼英文名，没有职务的高低，只有分工不同。另外我们都希望员工喜欢并愿意一直从事这个行业，我们的目标非常明确，大方向都是通过集体讨论，我们从不勉强员工应该做这个或那个，操作简单，每个人都享有较大的自主权。
至于身上的担子，并不是很重，因为有很多同事和我一起分担。我们的方向很明确，每个人都很清楚自己要做什么，也有比较大的权利去发挥。
【记 者】您会有力不从心的时候吗？
【张红卫】(笑)因为我对自己有几斤几两很清楚，所以基本上都及格了。其实想得挺远，但也知道路很长。发展方向已经摸索和讨论了好几年，现在目标很明确，所有人都清楚，美格行就是要做最优秀的商业地产服务商。问题肯定有很多，每个阶段都有每个阶段的问题,没有问题才是不正常的，要做的就是要解决这些问题。
我们和别的地产代理公司不同处就在于我们是从长期经营的角度着手，我们有很多人做招商和规划。一个商业地产项目的销售是短暂的，但是从长期经营的角度，美格行可以做一辈子。
没有过多的修饰，甚至很少提及自己，即将结束采访，张红卫热情地拿了几本《中国购物中心》的刊物给我，我知道作为这本刊物的主编，里面包含了张红卫诸多的心血和希望。张红卫介绍说，商业地产照抄国外的经验和模式在国内很多都不适用，现在我们正努力做到"国际化思维，本地化模式"，我们办这个杂志也是想把国外的先进经验推荐到国内，希望我们的市场能更加规范和成熟，也想为这个行业做一点贡献--这就是张红卫也是美格行一辈子的选择。
来源： 搜房网 刘俊莹 2005年5月 | |